ファシリティマネジメント（FM）とは、企業が保有するオフィスや建物、設備などの施設（ファシリティ）を「経営資源」として捉え、総合的に最適化・活用する経営活動のことです。従来の「壊れたら直す」といった単なる施設管理とは異なり、コスト削減や生産性向上、従業員のエンゲージメント向上など、経営成果を最大化することを目的としています。近年の働き方の多様化や老朽化対策、省エネ意識の高まりを受け、多くの企業で重要視されるようになりました。
本記事では、ファシリティマネジメントの基礎知識や注目される背景、導入のメリットはもちろん、実践的な3つのステップまで分かりやすく解説します。特に固定費の見直しを行いたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
ファシリティマネジメントとは
ファシリティマネジメントとは、企業が持つ施設や環境を経営資源として有効活用する取り組みです。企業がもつあらゆるハード資産は「物理的な資産」として、それらを維持・管理するだけでなく、どのように使えば組織の成果につながるのかを考えることを、ファシリティマネジメントといいます。
「ファシリティ」が指す具体的な範囲
ファシリティ（Facility）とは、オフィスや建物、設備、什器、通信環境など、日々の業務を支えるあらゆるハード資産を指します。その範囲はとても広く、庭園や駐車場なども含みます。
日本ファシリティマネジメント協会（JFMA）はこれを次のように定義しています。
「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」
この定義が示す通り、ファシリティマネジメントは単なる保守業務ではなく、経営の効率化・生産性向上・企業価値の維持を目的とした経営手法のひとつです。
出典：日本ファシリティマネジメント協会「ファシリティマネジメント（FM）とは」
施設管理（ビルメンテナンス）との違い
ビルメンテナンスは、清掃や設備点検、修理などを通じて、建物の現在の状態を安全・快適に保つための業務です。いわば「現場視点での維持管理」であり、保全的な意味をもちます。
一方、ファシリティマネジメントは、企業のもつハード資産を武器と捉え、ビジネスの成果を最大化させるために行う活動です。例えば、社員の生産性を高めるためにオフィス環境を変えたり、中長期的なコストを削減して利益を生んだりといった経営的な判断を行います。
つまり、ビルメンテナンスが建物を壊さないように管理することであるのに対し、ファシリティマネジメントは建物を使って経営をより良くすることを目指すという点に大きな違いがあります。
LCC（ライフサイクルコスト）の考え方
ファシリティマネジメントを考えるうえで欠かせない概念がLCC（ライフサイクルコスト）です。
LCCとは、建物および設備の竣工から維持管理、そして処分に至るまでのコストです。初期の建設費用であるイニシャルコスト、光熱費や改修費などの運営の際に発生するランニングコスト、そして解体や処分にかかる廃棄費用の3つで構成されます。
実際のところ、建物や設備にかかる費用はイニシャルコストよりも、ランニングコストの方が大きくなりやすいのが現状です。
ランニングコストがどれくらい大きくなるかはケースバイケースですが、場合によってはイニシャルコストの3〜5倍になるという想定で考えておくべきでしょう。
出典：建築コスト管理システム研究所「100年公共建築のためのコストマネジメント」
ファシリティマネジメントは、このLCCをいかに抑え、限られたリソースを最大限に活かすかを考える実践的な手法です。
なぜ今、ファシリティマネジメントが注目されているのか
近年、ファシリティマネジメントは単なる建物管理ではなく、経営を支える戦略領域として注目を集めています。その背景には、社会構造や働き方、そしてリスク対応の変化があります。具体的に見ていきましょう。
生産人口の減少と既存資産の長寿命化
日本では生産年齢人口の減少が続いており、経済全体が長期停滞局面にあります。かつてのように新しい建物を次々と建て替える投資スタイルは難しく、今ある資産をいかに長く・効率的に活用できるかが重視されるようになりました。
また、近年はSDGsへの取り組みも進んでおり、資産を無駄にしないことや大切に扱い続けること、古いものを守ることも大切だという価値観が広まっています。経済的な厳しさが理由で仕方なく行うというよりは、前向きな取り組みとして捉えられているといえるでしょう。
ABW・ハイブリッドワークなど働き方の多様化
フリーアドレスやリモートワークなど、働く場所と時間の自由度が高まる中で、全員が固定席に出社するという従来のオフィス運用の見直しが進んでいます。
従業員のエンゲージメントを高め、柔軟な働き方を支えるには、オフィス環境の最適化が欠かせません。今日の就業スタイルに合わせた空間作りを行うことも、ファシリティマネジメントに含まれます。
あまり触れられることはありませんが、ファシリティマネジメントと働き方改革は、密接な関係にあると言えるでしょう。
震災や感染症対策など非常時対応の要請
地震や感染症、さらにはサイバー攻撃など、企業を取り巻くリスクは多様化しています。企業には、これらのリスクに備え、万が一の事態が起こったとしても事業を止めないための管理体制や拠点づくりが求められるようになりました。
非常時に、速やかに安全を守り施設や設備を無駄にせず事業を止めない仕組みをつくることは、企業の信頼性を高めることにもつながります。
ファシリティマネジメントに取り組むメリット
ファシリティマネジメントを導入することで得られる効果は、多岐にわたります。
ここでは、特に企業が実感しやすいコスト面と、エンゲージメント面のメリットを中心に整理します。
固定費・ランニングコスト削減
まず大きいのが、固定費の最適化によるコスト削減効果です。
フリーアドレスやリモートワークの普及により、全社員が常に出社する前提でオフィスを構築する必要性が、以前よりも低下しています。
実際に、同時出社率を見直してレイアウトを最適化するだけで、オフィス面積や賃料を削減できるケースも増えています。
また近年は、消費電力の小さい照明や空調などの機器も次々と登場しています。導入して年月の経った設備は最新のものに更新することで、長期的なランニングコストを削減することが可能です。
従業員のエンゲージメント向上
もう一つの重要な効果が、従業員のエンゲージメント向上です。働く環境の快適さやデザイン性は、モチベーションやチームの一体感に大きく影響します。
フリーアドレスやABW（Activity Based Working）など、多様な働き方を支える柔軟なオフィス環境を整備することで、従業員が自発的に動ける心理的に自由な空間を生み出すことができます。
洗練されたオフィスデザインは企業ブランディングや採用活動にも好影響を与えます。「この会社で働きたい」と思わせる職場環境づくりこそが、これからの人材戦略の中核になると言っても過言ではありません。
ABWについての詳しい解説や、具体的な導入案について知りたいという場合には、以下の記事もぜひ参考にしてください。
企業の社会的責任（ESG・脱炭素）への貢献
近年、企業には環境保護や社会貢献を重視する「ESG経営」が強く求められています。特にオフィスや工場などの施設は、運営時に膨大なエネルギーを消費し、多くのCO2を排出するため、脱炭素化の実現にはファシリティの最適化が欠かせません。
戦略的なファシリティマネジメントにより、省エネ設備の導入や再生可能エネルギーへの転換、廃棄物の削減を推進することは、地球環境への負荷を減らすだけでなく「社会的責任を果たす企業」としてのイメージアップにつながります。
さらに、誰もが働きやすく健康的な職場環境を整えることは、社員の働きやすさにも良い影響を与えます。
企業の資産価値・ブランディングの向上
ファシリティマネジメントを行うことで、企業の資産価値やブランドイメージを高めることもできます。
長期的な視点で修繕や設備更新を計画し、建物の老朽化を抑え不動産としての価値を維持・向上させると、将来的な突発的コストを抑えることができます。
また、洗練されたオフィスや手入れの行き届いた施設は、来客や投資家に信頼感を与えるでしょう。働きやすいオフィス空間は、そこで働く従業員のモチベーション向上や、優秀な人材を惹きつける採用力強化にも寄与します。
ファシリティマネジメントは誰がどのように進めるのか
ファシリティマネジメントを円滑に進めるために、誰が何をするのか、具体的に解説します。
【経営レベル】「何を目指すか」を決める
経営陣や役員は、企業の経営戦略に基づいたファシリティの大きな方向性を定める必要があります。施設を事業成長や生産性向上のための「戦略的資産」と捉え、投資判断を下すのが役割です。
具体的には、固定費削減のためにリモートワークの定着に合わせてオフィス面積を30％縮小する、社員間の交流を深めるためにオープンスペースを構築するなどがあるでしょう。さらに、こうした取り組みのための投資予算の策定をするなど、重要な意思決定を担います。
【管理レベル】「どう実現するか」を計画・管理する
経営者の決定を受け、担当者や総務部門などは経営方針を具体的な施策に落とし込み、プロジェクトを推進するのが役割です。いつ、どの程度の予算で、どのような環境を構築するかという実務的な計画を立て、実行に移します。
主な業務には、専門業者の選定や、コストと柔軟性を両立させるための家具サブスクリプションの導入検討、具体的なレイアウト変更のプラン策定などが含まれます。また、施策の実施後にはその効果を検証し、さらなる改善へとつなげる役割も果たします。多角的なマネジメントを行うスキルが求められるでしょう。
法人向けの家具サブスクリプションサービスについては、以下の記事で詳しく解説しています。
【日常業務レベル】「現場をキレイ・安全に保つ」
現場スタッフの役割は、整えられた環境を日々維持し、従業員が安全かつ快適に働ける状態を守ることです。いわゆる「メンテナンス」であり、ファシリティマネジメントの土台を支える重要な役割でもあります。
具体的には、毎日の清掃や警備、空調フィルターの定期清掃、照明の交換、さらには故障した備品の迅速な修理といった保守管理などが挙げられます。どんなに優れたオフィスでも、現場が清潔で安全でなければその価値は発揮されません。日々の細やかなメンテナンスを通じて、働く人の満足度を維持し、資産価値を長期的に守ることが大切です。
ファシリティマネジメントの具体的な取り組み方
ファシリティマネジメントの重要性について把握はできても、実際に取り組むとなると、何から始めれば良いかがわからないと感じる方もいるのではないでしょうか。
実のところ、ファシリティマネジメントの範囲は非常に広く、企業によって取るべき施策は大きく異なります。
ここでは上記の疑問を解消するための、多くの企業が取り組みやすく、それでいて成果が出やすい3つの施策を紹介します。
建物や設備、備品の定期的なメンテナンス
基本的なファシリティマネジメント施策であり、なおかつ効果を実感しやすい取り組みが、建物や設備、備品の定期的なメンテナンスの徹底です。
ファシリティは所有して終わりではなく、使いながら維持するものという考え方に基づきます。
LCC（ライフサイクルコスト）の観点から見ても、日常の点検や計画的な修繕は中長期的なコスト削減に繋がります。
たとえば、建物の外壁や配管設備の劣化を放置してしまうと、小さな修繕で済んだはずの箇所が後に大規模工事へと発展し、数百万円単位の費用がかかるケースも珍しくありません。
賃貸オフィスの場合も同様で、日常的な維持管理を怠れば退去時の原状回復費用が膨らむ可能性があります。
また、設備や備品のメンテナンスが行き届いていないと、生産性の低下、さらには労災リスクに直結することもあります。
建物や空調、OA機器などを資産として扱い、定期点検・交換計画を整えることが、ファシリティマネジメントの基本的な施策です。
省エネルギー化の促進
次に挙げられるのが、省エネや脱炭素を意識した取り組みです。これは単に環境にやさしいという話にとどまらず、LCC削減の観点からも極めて合理的です。
照明をLEDに変えるだけで、年間電力コストが大幅に下がることもあります。
その他にも、空調の効率化やエネルギー管理システムの導入、さらにはEV・ハイブリッド車両への更新など、中長期的な設備投資によって、ランニングコストを大きく抑えることができます。
また、省エネ化の取り組みは企業の社会的責任（CSR）やESG経営の一部としても評価されます。
環境配慮の実績を社外に発信すれば、企業ブランドや採用力の向上に貢献するでしょう。
実際に建物の耐震性・断熱性・省エネ性を高めた事例として、大東建託が実現した「本社ビルZEB化（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）」があります。
温室効果ガスの排出ゼロを目指した改修プロジェクトの結果、同ビルでは事務所用途部分で基準一次エネルギー消費量から40%以上、建物全体では20%以上削減することができました。
エネルギー消費を抑えることができたことにより今後のランニングコストの大幅な削減にも期待ができます。CSRの促進とコスト削減の両方を実現する、優れた取り組みです。
出典：大東建託「【脱炭素】大東建託、本社ビルを改修しＺＥＢ化」
働き方に合わせたオフィス環境・レイアウトの改善
もう一つ、働き方改革や従業員エンゲージメントの向上とも深く関係しているとされるのが、オフィス環境の改善です。
改善のスケールはさまざまで、レイアウトの微調整や家具の入れ替えといった小規模なものから、フロアリニューアル・移転に至るまで幅広い選択肢があります。
近年では、ABWやフリーアドレスを前提とした設計が主流となっており、業務内容に応じて最適な場所を選べるようにすることで、生産性と創造性の向上に取り組む企業が増えてきました。
たとえば、オンライン会議専用のフォンブースを設置したり、集中作業・雑談・アイデア出しの各エリアをゾーニングするなど、人が働きやすい空間を意図的にデザインする施策への関心が高まっています。
見た目や快適さの向上は、採用・ブランディング面でプラスに作用します。就労意欲を高める空間づくりは、もはや人事戦略の一部と言えるでしょう。
具体的な事例は以下のページで紹介しています。どのような改善施策に取り組むべきかの検討の際には、ぜひご活用ください。
まとめ
ファシリティマネジメントは建物の管理にとどまらず、コスト削減・環境対応・従業員満足度の向上といった、経営全体に関わる重要な取り組みです。
特にオフィスや建物は、ファシリティの中でも予算規模が大きく、その使い方や維持の仕方によって企業の固定費や生産性は大きく変わります。
たとえ自社ビルでなくても、日々のメンテナンスを怠らないことが負担の削減において重要です。賃貸の場合は退去時の原状回復費用を抑え、建物や設備の状態を良好に保つことが、結果的にLCC削減につながります。
さらに、省エネ化やオフィス環境の改善まで視野を広げれば、コストと働きやすさの両面で長期的な効果を得ることができるでしょう。
ソーシャルインテリアは、オフィス移転・レイアウト変更・家具のサブスクリプション、福利厚生サービスの導入など、ファシリティ改善につながる環境づくりを総合的に支援しています。
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