オフィスの移転時に行う工事には、「A工事」「B工事」「C工事」の3種類があります。工事の区分を理解することで、業者への発注や費用の支払いがスムーズに行えるでしょう。
本記事では、A工事・B工事・C工事の違いをわかりやすく解説します。トラブルが発生しやすいB工事の注意点や対策もまとめているので、ぜひ参考にしてください。
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目次
A工事・B工事・C工事の違いとは
工事区分の違いによって、オーナーとテナントのどちらが手続きを担当するのかが異なります。
具体的な違いは、次の表のとおりです。
| 工事事業者への発注 | 工事事業者の選定 | 費用負担 | |
| A工事 | オーナー | オーナー | オーナー |
| B工事 | テナント | オーナー | テナント |
| C工事 | テナント | テナント | テナント |
工事の区分を3つに分けることで、誰に権限があるのかが明確となり、責任の所在もはっきりします。具体的な取り決めは賃貸借契約書などに記載されているので、事前に確認しておきましょう。
1. 工事の対象範囲
賃貸オフィスの場合、入居時には内装構築工事、退去時には原状回復工事が必要です。工事は、内容によって次のように分けられます。
A工事：ビルの骨組みや共用の設備に関わるもの
B工事：専有区画内にあり、建物全体に影響を及ぼすもの
C工事：専有区画内にあるが、建物全体に影響を及ぼさないもの
それぞれ対象となる工事の範囲について詳しく見ていきましょう。
ただし、今回紹介する工事対象はあくまで一例です。工事の区分はオーナーによっても変わるため、必ず物件ごとに工事区分表を確かめるようにしてください。
1-1. A工事の工事対象
ビルの骨組みにあたる基礎・柱・土台・屋上・外壁などは、A工事の対象です。
エントランスやエレベーター、共用トイレなど、建物全体に関わるものもA工事に含まれます。ビルによっては、専有区画内であっても建物全体への影響が大きいとオーナーが認めれば、A工事に振り分けられるケースもあります。
1-2. B工事の工事対象
専有区画内にある空調設備・防災設備・配電盤・給排水管をはじめ、建物全体に影響を及ぼすものはB工事の対象となる場合が多く見られます。
B工事では、オーナーが工事事業者を選定しますが、発注の手続きと支払いはテナント側が行います。B工事には、テナントが入居する際の「内装工事」、オフィスの移転に伴って退去する際の「原状回復工事」の2つがあります。
1-3. C工事の工事対象
専有区画内における建物全体に影響を及ぼさないものはC工事の対象となります。具体的には、天井・クロス・照明・LAN・コンセント・床・レイアウトなどです。物件によって詳細は異なりますが、原状回復できる範囲の工事はC工事に当てはまる、と考えておくとよいでしょう。
2. 工事事業者への発注
A工事は、工事事業者の選定から発注、支払いまでをオーナーが担当します。すべてオーナーの責任で工事を行うため、テナント側の手続きは発生しません。ただし、エレベーターや通路などが工事で使用できなくなる可能性があるため、スケジュールを把握しておくと安心です。
B工事では、事業者の選定をオーナーが行い、発注の手続きはテナントが実施します。
C工事は、工事事業者の選定から発注、支払いまでのすべてをテナントが担当。テナントの権限で工事が進められ、造作物の所有権も原則としてテナントに帰属します。
3. 工事事業者の選定
建物全体への影響が大きなA工事・B工事は、オーナーが工事事業者を選定します。基礎・柱・空調設備・防災設備・配電盤など、ビルの安全に関する部分は、オーナーが責任を負うことになるため、テナント側が自由に業者を選ぶことはできません。
C工事は、テナント側が工事事業者を指定できます。複数の事業者を比較したうえで依頼先を選べますが、賃貸している場所を工事することになるため、オーナーの承認を得る必要があります。
4. 費用負担
費用については、A工事がオーナー負担、B工事・C工事がテナント負担となります。A工事は、テナント側の直接的な負担はありませんが、間接的にはオフィスの賃料から支払われていると捉えることもできます。A工事が高額になると賃料が上がるケースもあるため、まったく関係がないとは言い切れません。
B工事はオーナーが選定した事業者に発注しなければならないため、価格交渉がしづらい傾向があります。
C工事もテナント負担の工事ですが、事業者を選定する権限があるため、相見積もりを取って工事費用の比較が可能です。
注意すべきはB工事！トラブルが多い原因は？
もっともトラブルが発生しやすいのは、オーナーが事業者を選定し、テナントが費用を負担する「B工事」です。ここでは、B工事でトラブルが多い原因と、リスクをコントロールする方法を解説します。
1. B工事は高額になりやすい
A工事は完全にオーナー側の工事、C工事は完全にテナント側の工事であるのに対して、B工事はオーナー手配・テナント負担の工事となります。指定業者は、入居するビルでの工事実績が豊富にあり、オーナーとの信頼関係が構築できているケースが大半です。
安全性を確保するためにオーナーが事業者を選定していますが、テナント側としては工期や費用の交渉がスムーズにいかない可能性もあります。工事費用についても、相見積もりが行われず、価格競争も起きないため高額になることも珍しくありません。
2. 工事区分表で原状回復の対象箇所を確認する必要がある
B工事は、入居時と退去時で2回発生します。入居時に行うのは、「内装工事」です。内装工事は、すべての権限がテナント側にありますが、事前に工事内容をオーナーに伝えることで、不要なトラブルを防げます。
退去時は、入居時の状態に戻す「原状回復工事」が必要です。原状回復工事では、ビルごとに作成されている工事区分表を参考に、対象箇所をチェックしていきます。工事区分表では、建物・電気・内装などの項目ごとに、工事の区分が詳しく示されています。
原状回復の範囲や工事区分は物件ごとに異なるため、工事区分表でしっかり確認しましょう。ただし、内装や設備を残したまま退去できる居抜き物件であれば、原状回復工事は不要です。
高額な工事費用を請求されたら交渉を検討する
B工事では、オーナーが選定した事業者から変更することはできませんが、交渉の余地はあります。高額な工事費用を請求されたら、まずオーナーに相談してみましょう。工事の内容について見直したいときも、工事事業者ではなく、オーナーに直接交渉したほうがスムーズです。
値下げを依頼したい場合は、C工事で選定した工事事業者に見積もりを作成してもらうと、交渉の際に役立ちます。B工事の負担が大きいと感じたときは、A工事やC工事に振り分けられないかを確認するのもおすすめです。B工事の対象を減らして、A工事 ・C工事に変更できればテナント側の負担は軽減できます。
オフィス移転による工事トラブルを避けるなら「ソーシャルインテリア」に相談を！
オフィスの移転では、A工事・B工事・C工事の違いを理解しておくことが重要です。とくに、オーナーが工事事業者を選定し、テナントが費用を負担するB工事はトラブルが発生しやすい傾向があります。
トラブルを避け、スムーズな工事を実現したい方は、「ソーシャルインテリア」にご相談ください。ソーシャルインテリアは、オフィス移転の実績とノウハウを生かして、コストが削減できる方法をご提案させていただきます。
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