オフィス移転では、転居先の整備にばかり気を取られがちですが、退去時の原状回復工事についてもよく把握し準備を進めなければなりません。工事費用が想像以上に多額になるなど、トラブルに発展するケースも珍しくないため、あらかじめ正しく理解しておく必要があります。
本記事では、オフィスの原状回復工事の範囲や手順、期間などをまとめて解説していきます。
原状回復工事とは
原状回復工事とは、賃貸物件の退去時に借主が入居時の元の状態まで戻す工事を指します。その目的は、不動産の状態や価値を維持するためであり、その義務については2020年の改正民法（621条）にも明記されています。
参照：e-gov法令検索
原状回復の義務は借主に課せられるものであり、その費用は借主負担となります。そこでよくトラブルになるのは、原状回復の範囲です。
2020年の改正民法（621条）では、通常損耗や経年劣化した部分については、原状回復の範囲外となりました。しかし、2020年4月以前の契約は適用外となるため、賃貸借契約書の内容とその時期を確認しておく必要があるでしょう。
原状回復工事の具体的な内容
オフィスの原状回復義務に該当する範囲は、契約内容によって異なります。住居用の賃貸物件とは違う部分も多いため、オフィスの賃貸借契約では原状回復工事に関する特約が締結されるのが通例です。以降で具体的な内容を解説します。
内装の解体撤去
入居後に設置したパーティションやLGSなどの壁、取り付けた造作物は、解体撤去しなければなりません。内容によっては大きな音の出る作業となるため、解体日が制約されるケースもあり、事前に予定を組む必要もあるでしょう。
壁や天井の仕上げ
壁紙の貼り替えや塗装も、原状回復工事の対象となります。壁紙のクロスや床のタイルカーペットを元に戻したり、建具や窓周りなどを塗装し直したりするのが一般的です。
床の補修
床材やカーペットなどを変更した場合は元に戻します。また、OAフロアを導入した場合は、床あげ工事で敷き詰めた床材や、床材だけでなく電話線やOAタップ等の収納した全ての配線も撤去する必要が出てきます。また、タイルカーペットや塩ビタイルといった仕上げ材の撤去も行なわなければなりません。
OAフロアについての詳細はこちらで解説しています。
電気・通信周り
照明器具や増設したスイッチ・コンセントは、撤去して復旧させます。LAN配線、ラック、アクセスポイント、監視カメラ、入退室機器などを新たに設置した場合も同様です。もし、間仕切り等の設置によって照明や空調機器、非常誘導等などの防災設備を増設・移動した場合も、元に戻さなければなりません。
家具の撤去
持ち込んだデスクや椅子などの家具や備品の撤去も原状回復工事の対象です。建物外や共用部に設置した看板等は忘れやすいため注意しましょう。また、作り付けの家具については、いつの間にかもともとあったものだと誤認してしまいやすいですが、これも忘れないよう撤去しましょう。給湯室にあるものや、清掃用品等のこまごまとした備品も残さないように注意が必要です。
クリーニング・最終確認
オフィスの原状回復工事におけるクリーニングは、必須作業とされるのが一般的です。壁、床、天井などにとどまらず、エアコンや照明、水回りなど借りている部分すべてが対象となります。
原状回復工事は、最終的に契約書と特約に基づく内容のとおり元に戻っているかを管理会社の立ち会いのもと行います。施工漏れや傷、汚れなどをチェックして、残地物がない状態で鍵を返却します。
原状回復工事の手順
それでは、原状回復工事の一連の流れに沿ってどのような作業が必要になるのか解説していきます。
1. 賃貸借契約書の確認
まずは賃貸借契約書を確認し、原状回復工事の範囲を確認しましょう。オフィスの規模や内装によっては、一般的な目安よりも工事期間が長くなる可能性があります。原状回復工事にかかる費用や期間を把握するためにも、まずは範囲を知ることが重要です。
2. 原状回復工事の詳細を確認
原状回復工事を行う業者の選定は、賃貸借契約書で指定されている場合があります。指定がない場合は、自社で選定することとなりますが、いずれにしてもオーナーや管理会社に確認しておくと安心です。
3. 現地立会
業者選定後は、原状回復が必要な範囲を伝えて見積もりを出してもらうために、現地調査を依頼することとなります。立ち会いは自社の担当者とオーナーも同席し、一緒に原状回復の範囲や工事内容、費用のすり合わせを行います。坪数にもよりますが、現地立会にはおおよそ半日程度を要するのが一般的です。
4. 発注・着工
見積書を受け取り合意した後は、正式に発注し工事開始の時期や期間などを確認します。本契約を行い、スケジュール通りに工事が進んでいるか把握し、中間検査も実施します。工事が完了したら、いよいよオフィスの引き渡しです。オーナー立会のもと、工事内容が適正であるか最終確認してもらい、問題なければ鍵を返却します。
原状回復工事に必要な期間
オフィスの原状回復工事にかかる期間は、オフィスの規模により異なります。広さ別の目安は以下のとおりです。
小規模オフィス（50平方メートル以下）：1~2週間程度
中規模オフィス（50～200平方メートル）：2~4週間程度
大規模オフィス（200平方メートル以上）：4~8週間程度
ただし、凝った内装を行った場合などは同じ広さでも工事内容が変わり、期間にも影響するため、余裕をもってスケジュールを組む必要もあるでしょう。また、決算月や年明けに合わせて移転をする企業が多い傾向にあるため、繁忙期と重なれば工事が長引く恐れもあります。
原状回復工事の工事区分
工事には、「A工事」「B工事」「C工事」の3つがあります。区分によって、工事の対象範囲などが変わるため、あらかじめ理解しておくと良いでしょう。
A工事：ビルの骨組みや共用設備に関わる工事
B工事：専有区画内にあり、建物全体に影響を及ぼす工事
C工事：専有区画内にあり、建物全体には影響を及ぼさない工事
以上のように、工事の対象によって、工事区分は変わってきます。もう少し具体的に、それぞれの工事対象について見てみましょう。
A工事の工事対象：基礎、柱、土台、屋上、外壁、エレベーター、エントランス等
ビルの骨組みにあたる部分の工事や、建物全体に関わる工事は、A工事に含まれます。専有区画内にあっても、建物全体への影響が大きいとオーナーが認めた場合は、A工事に振り分けられることもあります。
A工事の場合、工事事業者への発注・選定・費用負担はすべてオーナーが担当することとなります。オーナーに責任があるため、借主側の手続きや支出は不要です。
B工事の工事対象：専有区画内の空調設備、防災設備、配電盤、給排水管等
専有区画内の建物全体に影響を及ぼすものについては、多くがB工事の対象となります
B工事の場合、工事事業者の選定はオーナーが行いますが、発注手続きや支払いは借主側の負担となります。このため、借主側の希望する工期や費用の交渉がしにくい等の問題が発生しやすくトラブルにもなりやすいため注意が必要です。
C工事の工事対象：専有区画内の天井、クロス、照明、コンセント、床、レイアウト等
原状回復工事の大半は、このC工事に当てはまります。工事事業者の選定から支払いまで借主側が担当し、借主の権限で工事は進められますが、当然ながら賃貸物件の工事となるためオーナーの承認は必要です。
A工事・B工事・C工事について詳しく知りたい方はこちら
原状回復工事の費用相場
原状回復工事の費用相場は、オフィスの規模によって異なり、大規模なオフィスになればなるほど高額になる傾向にあります。
小規模オフィス（50平方メートル以下）：2万～4万円程度／坪
中規模オフィス（50～200平方メートル）：3万～6万円程度／坪
大規模オフィス（200平方メートル以上）：5万～10万円程度／坪
しかし、これはあくまでも目安であり、小規模オフィスでも工事内容によっては1坪あたり10万円を超える可能性もあります。
原状回復工事の費用を少しでも抑えたい場合には、オーナーと交渉してB工事の一部をC工事に変更してもらったり、オフィス移転が増える年末や年度末を避けるなどの工夫が考えられるでしょう。
原状回復工事でチェックするべきポイント
オフィスの原状回復工事でチェックすべきポイントを3つご紹介します。
原状回復工事の範囲を明らかにする
原状回復工事は入居時と同じ状態に戻すのが原則ですが、通常損耗や経年劣化に該当する部分は対象外となっています。
オーナーや管理会社と、借主との見解が違うと、どこまでが原状回復工事の対象となるかという点でトラブルに発展することも少なくありません。
打ち合わせをしっかりと行い、原状回復工事の対象範囲をしっかりと決めてから進めていくことが大切です。
指定業者以外に依頼できるか確認する
原状回復工事を依頼する業者をオーナーがあらかじめ決めている場合、工事費用が高額になる可能性があります。また、指定業者の予定が既に入っている場合、依頼したいタイミングで着工できず予定が立てにくくなるかもしれません。
効率的に、経済的に原状回復工事を進めるためにも、複数の工事業者に見積もりを依頼するのが理想的です。オーナーに相談をして、指定業者以外に発注できないか確認されることをおすすめします。
退去日から逆算してスケジュールを固める
オフィスの契約満了日までに原状回復工事を終えておく必要があります。そのためには、早めに余裕をもったスケジュールをたてておくことが大切です。
原状回復工事の発注から着工、工事完了までの期間は、オフィスの規模によって変わってきます。オフィスの退去が決定した時点で速やかに見積もりを依頼し、計画的に進めていくことが肝心です。
まとめ
原状回復工事は、予想を上回るほどの高額な費用負担となる可能性があります。特に、入居後に大々的な改装を行った場合、小規模のオフィスでもそれなりに費用はかかるでしょう。
ソーシャルインテリアは、オフィス構築支援を手掛ける会社です。家具の効果的な使い方、活かし方のスペシャリストでもあり、大々的な改装を行う前に「本当にその工事は必要なのか？」「家具や什器で代用してコストを抑えることができないのか？」というご提案も得意としています。
家具や什器を上手に活用すれば、大きな工事を必要とせず理想的なオフィスが実現するかもしれません。もし、また移転をする際には、原状回復工事にかかる費用も少なくて済みます。次回、オフィス内装の依頼先を探す際には、ぜひ一度ご検討ください。
