オフィスの原状回復工事はどこまでやる？工事範囲や相場・注意点を解説

オフィスを退去する際に、どの範囲をどこまで直すべきかわからず、困っている方も多いのではないでしょうか。原状回復工事は法律で義務化されていますが、実際の現場ではオーナーと借り手側との間でトラブルも起きているため、事前に正しい知識を押さえておくことが大切です。

本記事では、オフィスの原状回復工事とは何か、やり方や相場、注意点などについて解説します。オフィス引っ越しなどで原状回復工事を予定している方にとって役立つ情報を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

原状回復工事とは？

原状回復工事とは、賃貸で借りた物件を退去時に元の状態へ戻す工事のことです。賃貸オフィスを退去する際に、借り手側が入居時の状態に回復し、貸主に引き渡すことまでが原状回復に含まれます。

原状回復は法律で義務化されており、2020年4月に施行された改正民法において以下のように明記されています。

【改正民法621条（賃借人の原状回復義務）】

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

出典：e-Gov（民法第621条　賃借人の原状回復義務）

賃貸のオフィスや事務所は、物件ごとに使い方が大きく変わります。原状回復費用がかなり高額になる可能性もあり、通常は原状回復工事について特約が締結されます。

具体的にどこまで原状回復させるのか、対象となる範囲や工事費用の負担などは、物件や契約内容によって変わります。過去には貸主と借主の間でトラブルとなり、裁判まで発展したケースもあるので、賃貸借契約を確認して原状回復工事の工事範囲をよく話し合う必要があります。

オフィス原状回復の範囲

オフィス原状回復の範囲は物件の契約書に細かく記載されていますが、一般的な原状回復工事の対象範囲として、以下の項目が挙げられます。

• オフィスに持ち込んだデスクや椅子などの家具・備品・照明器具の撤去
• 設置した間仕切りやパーテーションの撤去
• 看板やネオンサインの撤去
• カーペットの張り替え・撤去
• 壁紙やクロスの張り替え
• 天井ボードの張り替え・補修・再塗装
• 電話回線や電気配線の回復・撤去
• オフィス内装に取り付けた装飾や加工、造作物の撤去
• 壁や天井、床のクリーニング

契約によっては、上記以外に原状回復が必要な場合があります。また、上記はテナントや事務所用の賃貸物件の原状回復工事であり、民間の賃貸住宅とは回復すべき範囲が異なるため注意が必要です。

オフィスの原状回復工事の流れ

ここからは、オフィスの原状回復工事の流れを説明します。オフィスの規模にもよりますが、原状回復工事の発注から着工までに通常2週間〜1ヶ月前後、工事自体にさらに2週間〜1ヶ月ほどの期間を要します。オフィスの契約満了日までには原状回復工事を完了する必要があります。

スケジュールに沿って着工するためには、施工業者のスケジュールを早めに確保することも大切です。オフィスの原状回復工事の段取りをここで確認して、余裕のある計画を立てましょう。

ステップ1：賃貸借契約書を確認する

オフィスの原状回復義務の範囲がどこまでかを賃貸借契約書で確認します。契約書に特約がない限り、事業用物件では経年劣化や通常摩耗に関しても、借り主側が原状回復義務が発生するのが一般的です。

ただ、住居とオフィスを兼ねた物件では、通常のオフィスとは原状回復の範囲が異なる場合があります。自宅兼事務所としてSOHO利用していた物件の原状回復工事が、居住用物件寄りか、あるいは事業用物件寄りかは契約書の内容次第です。賃貸借契約書を確認した上で、工事の見通しを立てましょう。

ステップ2：施工業者または管理会社に問い合わせて現地調査＆見積り

原状回復工事の範囲が把握できたら、施工業者に問い合わせて、現地調査と見積もりを依頼します。オーナーや管理会社が指定する施工業者が賃貸借契約書内に記載されている場合、見積もり手配などは管理会社が行うことが多いため、まずは管理会社への原状回復見積もりの段取りを確認しましょう。特別施工業者の指定がない場合は、施工業者を自社で選定する必要があります。

施工業者に現地調査を依頼し、オフィスの現状確認と原状回復範囲の擦り合せを行います。どこまでどう直す必要があるのか、工事内容や費用に関する行き違いが起きないよう、必ず自社担当者立ち会いの元で打ち合わせることが大切です。

施工業者から見積もりを受け取った際には、工事の内訳を確認しておくとトラブルを避けられるでしょう。

ステップ3：スケジュールを確認し工事を発注する

見積もり内容に納得したら施工業者と本契約を締結し、正式に発注します。工事の開始時期や完了予定日など工事スケジュールを確認し、退去日に間に合うよう余裕のある計画を立てることが大切です。

着工後はスケジュールに沿って原状回復工事を進めます。工事中は施工業者へ定期的な報告を依頼しておくと、合意した通りに工事が進んでいるか、要望が正しく反映されているかといった点を把握しやすく、修正が必要な場合に早い段階で対応をお願いできます。

施工完了時に見えなくなってしまう箇所は、中間検査を実施して見ておくと良いでしょう。

ステップ4：施工完了し引き渡される

スケジュール通りに工事が完了したら、オフィスに引き渡しが行われます。オーナー側の指定業者に施工を依頼した場合は、追加工事の有無を含めて、合意内容に沿っているかを管理会社側が工事完了前に確認するケースがほとんどです。自社で業者を選定した場合は、引き渡し後のトラブルとならないためにも、完了前に確認することが重要です。

万が一退去日までに原状回復工事が終わらなかった場合、追加で賃料の支払いが発生する可能性もあるため、工事進行中のスケジュール確認は入念に行いましょう。

オフィスの原状回復工事・注意点

オフィス原状回復工事の全体の流れを押さえたところで、注意点についても見ていきましょう。原状回復の範囲は賃貸借契約書に示されており、特約とされる内容もあるため必ず明確にしておく必要があります。

また、特定の施工業者を指定されているか、自社で施工業者を決められるかどうかによっても、段取りが変わるため注意が必要です。

費用が相場から極端に離れていなかチェックするとともに、どこまでが費用に含まれているか内訳も重要になります。ここでは、オフィスの原状回復を滞りなく進めるために確認しておくべき4つの注意点について説明しますので、参考にしてください。

1.原状回復の範囲を明確にする

原状回復の範囲は事前に明確にしましょう。事業用の賃貸物件では、一般的には借り主側が100%の原状回復義務を課せられますが、詳細は契約書で定められています。原状回復の対象範囲を正しく把握できないと、不要な箇所まで含まれていて後で揉め事となる可能性もあるため、必ず確認しておいてください。

原状回復の範囲は「経年劣化」「通常消耗」「特別消耗」の3つに分けられます。オフィスの原状回復で重要なのが「特別消耗」についてです。特別消耗とは、借主の使い方によって生じた傷や汚れのことで、窓の結露によるカビや喫煙で変色した壁紙・天井などが該当します。

賃貸オフィスでは通常、特別消耗を含めた特約があるケースが多いですが、原状回復の範囲と対象は契約書の内容がすべてです。不明点があれば、早い段階でオーナーや管理会社に確認しておきましょう。

2.相場と比較する

見積もりが施工業者から返ってきたら、金額を相場と比較することが大切です。オフィス原状回復工事にかかる費用は、物件や契約内容によって異なるため一概には言えないものの、極端に値段が高くないか契約書の詳細を確認しましょう。しかし、原状回復工事の見積りは複雑で単価を正当に比較するのは難しいため、コンサルティング会社などにサポートを依頼するのも一つの手段です。

3.指定業者以外に工事依頼できるか確認する

原状回復工事を依頼する施工業者は、オーナーや管理会社側が賃貸契約書内で指定しているケースがほとんどです。ただ、指定業者以外に工事を依頼できるかどうかは、契約によるところが大きいでしょう。

また、希望するスケジュールで指定業者に発注できるとは限りません。3〜4月の繁忙期はもちろん、9〜10月頃も多くの企業がオフィス移転に伴う原状回復工事を実施するため、施工業者の予定を確保するためにも早めの計画が大切です。

また、見積もりの面でも合意が取れない可能性があります。オーナーや管理会社と交渉して、他の選考業者を選定できる場合もあるため、事前に相談しておくと安心です。

4.早めにスケジュールを立てる

着工前の計画段階を含めると、原状回復工事はある程度の時間がかかります。退去日から逆算してゆとりのあるスケジュールを立てることが重要です。

オフィスの原状回復工事の大まかなスケジュールの目安を以下に示します。

• 退去日の6ヶ月前：現オフィスの解約通知、新オフィスの入居時期確認
• 退去日の5ヶ月前：原状回復工事の施工業者へ見積り依頼、業者選定と本発注
• 退去日の2ヶ月前：新オフィスへ引っ越し
• 退去日の1ヶ月前：原状回復工事の着工
• 退去日まで：工事完了と立ち会い、オフィスの引き渡し

オフィスの解約連絡は、一般的には6ヶ月前までの物件が多いですが、物件によって3ヶ月前など異なる場合もあります。退去連絡の遅れや退去タイミングの認識の違いは、想定のスケジュールで引っ越しができなくなる可能性があるので、契約書の期限を必ずチェックしましょう。

万が一契約満了日に間に合わなければ、追加の賃料に加えて契約超過金や違約金が発生することも考えられるので、無理のない計画を立てる必要があります。

オフィスの原状回復工事の相場

原状回復工事の費用は、オフィスの規模が大きいほど坪単価が上がる傾向があります。オフィス規模別のおおまかな坪単価の相場は、以下の通りです。

上記の数値を使うと、50坪の中規模オフィスなら200万～400万円前後、100坪の大規模オフィスなら800万円以上かかる計算です。

ただし、紹介した一覧表はあくまでも目安であり、実際の工事金額は物件の状態や施工業者などの条件で変わります。上記オフィス規模であっても、オーナーおよび管理会社がデベロッパーの場合は、坪10～20万円と高額な傾向です。

実際に都心に位置する大型複合ビルでは、30坪のオフィスの原状回復に1,100万円前後かかった事例もあります。建物の築年数やグレードも費用に影響しますので、必ず自社で見積もりを取り、費用内訳と金額を確認しましょう。

原状回復工事の節約ポイント

賃貸オフィスを退去する際、場合によっては高額な原状回復費用を求められる可能性があります。工事費用を少しでも抑えるために有効な節約ポイントについて紹介するので、コスト削減のためにぜひお役立てください。

契約書を見直し貸主と交渉する

予期せぬトラブルを避けるためにも、原状回復工事に入る前に賃貸借契約書を細かく確認し、必要に応じて貸主と交渉しましょう。重要なポイントとして、原状回復工事の範囲や指定業者以外に工事を依頼できるかどうかの2つが挙げられます。

オフィスの利用期間や利用人数が少ない場合、壁紙や床の汚れがほとんど目立たないこともあります。原状回復工事をしなくてもクリーニング等で済ませられないか、オーナーや管理会社と交渉してみましょう。現状を実際に見てもらうことで、交渉が有利に進む可能性が高まります。

原状回復工事が必要となっても、指定業者への依頼時に交渉できる場合があります。ただ、指定の施工業者は相場よりも高額になりやすいため、指定業者が変更できるかを交渉してみましょう。貸主の許可があれば、希望に合った工事を依頼できる施工業者を自社で選定することも可能です。

その他にも、コンサルティング会社への相談も可能ですが、管理会社との関係性も考慮して適宜判断すると良いでしょう。

指定業者がいなければ複数社に見積り依頼する

指定業者がいない場合は、複数の施工業者へ原状回復工事の見積もり作成を依頼し、比較検討する必要があります。相見積もりを取ると見積金額が適正であるか見極められる上、相場感がわかる分、施工業者との交渉もスムーズに進められるでしょう。

施工業者によっては、本来不要な範囲の工事も見積もり内容に入っていて、高額な場合もあるので注意が必要です。また、トータルの金額だけでなく、見積の内訳も確認する必要があります。工事内容が過剰でないか、見積書の床面積は賃貸借契約書に記載されている面積と同じか、といった点は必ずチェックしましょう。

居抜き退去を選択する

原状回復工事の費用を節約する方法として「居抜き退去」という選択肢もあります。居抜き退去とは、自社が使用していたオフィスの家具や備品などをそのまま残して、居抜きの状態で退去する方法です。居抜き退去の方がオフィス価値が高いと判断される可能性もゼロではないので、オーナーと交渉する価値は十分にあるでしょう。

居抜き退去ができれば、原状回復工事の範囲が大幅に減り、オフィスの引っ越しコストを削減できます。貸主側としては、原状回復工事や新しい内装工事の期間が短くなることで、すぐに入居者が決まる可能性が高まるというメリットがあります。次の借り手は工事分のコストを抑えて、設備や内装が完成されたオフィスへ入居することが可能です。

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原状回復工事は、オフィスを移転する際に必須の作業です。工事が必要な範囲や依頼する施工業者などの詳細は、物件ごとに異なります。追加工事によって想定外の費用を出さないためにも、賃貸借契約書内に記載されている内容を必ずよく確認しましょう。

オフィスの引っ越しは、施工業者への見積もり依頼や計画調整などやることが多く、通常の業務と並行して進めるとなると担当者の方負担がかかります。実績やノウハウが豊富な施工業者に相談することで、スムーズなオフィス移転が実現します。
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