テナントなどのオフィス移転に伴う退去の際には、一般的に原状回復工事を行う必要があります。一般的な賃貸住宅とは異なり、テナントでは通常、賃貸借契約書の特約に原状回復義務について明記されているため、スムーズに退去するためにもあらかじめ確認しておくことが大切です。
本記事では、テナントの原状回復義務の範囲や費用相場、工事の注意点などを解説します。どこまでが工事対象なのか正しく把握し、計画的に原状回復工事を完了するために必要な情報をまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
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目次
原状回復工事とは
「原状回復工事」とは、賃借人が借りていた物件を退去時に入居前の状態へ戻す工事のことです。テナントを退去する際に、借り手側が入居時の状態に回復し、貸主に引き渡すところまでが原状回復に含まれます。
2020年4月施行の改正民法により、現状回復義務とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」ことが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に明記されました。このガイドラインは、あくまでも民間賃貸住宅に向けた内容ですが、テナントの現状回復工事においても同じ考え方で判断するのが一般的です。
テナントの退去時に、貸した側と借りた側、どちらの負担で現状回復を行うかについて、入居前の契約書で決めることが重要となります。
参考 国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』
テナントとは
テナントとは、オフィスビルや商業ビルに賃貸借契約で入居する事務所や店舗のことです。もともとは土地や建物の賃借人全般を指す言葉ですが、現在はビルに入っているオフィスや店舗に対して使われています。
テナントの原状回復範囲
テナントの原状回復義務の範囲は、契約内容や物件などケースバイケースで異なります。賃貸住居と違ってテナントでは物件ごとに使い方が大きく異なるため、場合によっては原状回復費用が高額になる可能性があります。
そのため、契約時に原状回復工事についての特約が締結され、どこまで原状回復させるのか、工事範囲や工事費用の負担などの詳細が契約書に明記されます。
ただし、原則として「通常損耗」や「経年変化」に該当する部分は、テナントの原状回復工事に含まれないことが改正民法にて定められています。よって、家具の設置による床のへこみや、日焼けによるクロスの変色などは賃借人側の対応が不要とされています。
テナントを含むオフィスの原状回復工事の費用を節約するコツや工事の流れなど、事前に知っておきたい情報については下記記事をご参照ください。
「オフィスの原状回復工事はどこまでやる？工事範囲や相場・注意点を解説」
必ずスケルトン戻しするわけではない
テナントの壁や天井をすべて撤去し、建物のコンクリート躯体がむき出しになった状態を「スケルトン」と呼びます。テナントの原状回復工事では、必ずしもスケルトンの状態に戻さなければならない訳ではなく、あくまでも賃貸借契約書や特約に記載された範囲の原状回復が必要です。
テナント物件で「スケルトン戻し」が必要となるのは、飲食店が一般的です。事務所や店舗としての賃貸契約を結んでいてスケルトンの状態で入居した場合のみ、スケルトン戻しを求められるケースがほとんどです。
なお、スケルトン戻しの費用相場は、飲食店で坪単価約5〜10万円と言われています。オフィスや店舗などのテナントでは比較的安くなる可能性もありますが、物件によって工事内容と金額は変わるため注意しましょう。
テナントの現状回復と住居の原状回復との違い
一般的な賃貸住宅では、日常的な使用による損傷や経年劣化の範囲であれば賃借人が原状回復を行う必要はありません。退去後のハウスクリーニングは、賃貸人である大家やオーナーが負担するか、賃貸人と賃借人で折半するケースが一般的です。
一方、テナントの場合、賃借人に原状回復義務が課せられ、費用も全額負担となるケースがほとんどです。ただし、テナントは使用状況を予測することが難しいため、事前に賃貸借契約書や特約にて原状回復について双方に協議し決定します。
また、住宅物件は賃貸契約終了後に原状回復が行われて賃貸人に返却されますが、テナントの場合は賃貸契約期間内に原状回復工事を完了してから賃貸人に返却します。
テナントの原状回復の費用
テナントの原状回復工事の費用は、オフィス面積に比例する傾向があります。以下はテナント規模と坪数、工事費用の目安です。
| テナント規模 | 目安坪数 | 原状回復工事の目安坪単価 |
| 小規模テナント | 〜30坪 | 2〜5万円 |
| 中規模テナント | 30〜100坪 | 4～8万円 |
| 大規模テナント | 100坪〜 | 8～12万円 |
上記の数値を使うと、50坪の中規模テナントの場合は200万～400万円前後、100坪の大規模テナントであれば800万円以上となります。
ただし、小規模なテナントでも、工事内容によっては1坪約10〜20万円と金額がアップすることも珍しくありません。先述のスケルトン戻しや改装済みのオフィスの場合、原状回復の範囲が広い分、コストが上がるためです。
また、パーテーションなどを設置するときにエアコンや空調設備を移設している場合、退去時は元の位置に戻す空調工事費用が追加されます。飲食店などで空調機器の汚れがひどく、ダクト交換工事などを行う場合にも追加費用が発生するため、工事費用は高額になる傾向です。
テナントの原状回復にまつわる注意点
テナントの原状回復は賃貸住宅と違い、物件ごとに工事範囲が異なる特殊なものです。過去には、原状回復費用が想定以上に高額であるなどの理由で、オーナーや管理会社側とトラブルになった事例もあるため注意が必要です。ここでは、テナントの原状回復にまつわる3つの注意点について詳しく見ていきましょう。
ガイドラインよりも契約書の確認が重要
賃貸物件の原状回復に関する法的な制約として、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があります。このガイドラインは、「退去時の原状回復をどちらが負担するか」といったトラブルを回避する目的で作成されたものです。
ただし、ガイドライン自体には法的な拘束力はなく、必ずしも入居時と同じ状態に戻す義務があるとは言い切れません。あくまでも物件契約時に締結した賃貸借契約書の特約に従うと覚えておきましょう。
指定の業者の有無
原状回復工事を依頼する業者を、オーナーがあらかじめ決めているケースも少なくありません。指定業者に依頼する場合、工事費用が高額になる可能性があるため注意が必要です。専門知識の少ないテナントは適正費用を把握しにくいため、法外な金額を請求されたことでトラブルに発展した事例もあります。
また、見積もりの金額や内訳だけでなく、工事内容や施工スケジュールなどが希望と合わず、合意に至らないことも考えられます。効率的に原状回復を進めるためにも、指定業者以外に発注できないか前もってオーナーに相談してみましょう。可能な場合は複数の工事業者に見積りを依頼し、比較検討することが大切です。
退去までのスケジュールを早めに確認
原状回復工事は、オフィスの契約満了日までに完了しなければならないため、早めにスケジュールを決めましょう。テナントの規模にもよりますが、原状回復工事の発注から着工までに約2週間〜1ヶ月前後、工事自体が約2週間〜1ヶ月、合計で約1〜2ヶ月かかります。
また、テナントの退去予告は通常3〜6ヶ月前と長めなので、事前に賃貸借契約書の退去予告のタイミングを確認しておく必要があります。工事業者のスケジュールを確保するためにも、オフィスの退去が決まった時点で見積もりを依頼するなど、計画的に準備を始めて余裕のある計画を立てることが重要です。
ルールを再確認してテナントの原状回復を行おう
テナントの原状回復は、退去時の負担が大きくなるだけでなく、後にトラブルに発展する可能性もあります。賃貸住宅と違って、テナントの場合は入居時に締結した賃貸借契約書の特約に明記されるのが一般的です。気持ちよく退去するためにも、入居時に原状回復についてオーナーと確認するとともに、特約の内容を慎重に検討する必要があります。
テナントの原状回復やオフィス移転などでお悩みの際には、専門家に相談してアドバイスを仰ぎましょう。ソーシャルインテリアはオフィス空間の構築や課題解決のプロとして、原状回復に関する相談もお受けできますので、まずはお気軽にご連絡ください。
